如何选择贷款

公积金贷款

申请人条件——

在本市连续缴存了6个月住房公积金，或者已累计缴存12个月以上，目前仍继续缴存住房公积金的购房者均可申请。同时，公积金贷款与户口无关，对于目前公积金帐户已封存或者目前不再缴存住房公积金的申请人，住房资金管理中心不会发放住房公积金贷款。

办理流程：

1、签订《北京市商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，后交开发商办理预售登记手续。

2、在等待的这段时间，带《认购书》、首付款发票、身份证、户口本(如是集体户口，须封面页与本人页兼备)、结婚证等证明，去管理中心领取借款申请表。

3、在管理中心的指导下填写申请表，交管理中心初审合格后，管理中心开具《抵押物审核评估通知单》。

4、凭《抵押物审核评估通知单》，带《认购书》、身份证及身份证复印件去指定的评估机构接受评估(收到评估机构，取评估报告的通知一般约一周时间)。

5、接到开发商通知，到开发商处取已办完预售登记备案的《买卖合同》。

6、持《买卖合同》、评估报告和上述身份证明材料到管理中心做进一步审核，合格后管理中心开具贷款承诺书和贷款调查通知书。

7、到指定的保险公司或担保中心办理保险或担保。本环节相对独立，应该根据就近、顺路的原则来安排。

8、持贷款调查通知书到管理中心委托的银行填写贷款的各类申请表。

9、将其中的《收押合同》带回开发商处盖章。

10、再回到银行，将填妥的银行表格、盖完章的《收押合同》、《买卖合同》及《买卖合同》复印件3份、已办妥的保险或担保手续、以及上述身份材料交银行查验。

11、如果资料齐备无误，一般会在两周后接到银行的放贷通知。接到通知后到银行取储蓄卡。

12、按银行要求每月还款。

在这里我们要特别提醒的是，办保险和最后到银行办放贷手续一定要本人办理，其余的手续可委托他人代办，但必须携带申请人的身份证。公积金的贷款手续比较烦琐，可以找代办机构，但最好找信誉良好的，否则遗失了相关资料补办十分麻烦。如果在合同期限内办不下来贷款，自己还要承担违约责任。

商业贷款

1、将《买卖合同》交给开发商办理预售登记。

2、向银行指定的律师事务所的现场律师提交申请，这时需要提供上述身份证明材料和资料。

3、在律师的指导下填写申请材料。购房者需按贷款的0.3%交纳律师费(各银行的费用可能稍有不同)。

4、按律师的要求将一部材料带到开发商处签字盖章。

5、律师审核材料，大约一周后，接到律师通知，到银行指定的保险公司办理保险。

6、再过10天左右，接到律师的银行审核的通知，到银行签订个人住房贷款借款合同、担保合同、委托转账付款授权书等文件，并办理个人住房贷款专用账户。

7、按银行要求每月还款。

如何签订《商品房买卖合同》

签订购房合同是一件严肃的事情，它使你的购房行为成为事实，并且成为将来买卖双方的法律凭据，下面就需要注意的条款我们进行分析。

在现行的《商品房买卖示范文本》中，只笼统的规定面积误差在3%以内的，据实结算房价款，超过3%的，损失由开发商来承担，但是面积是由套内建筑面积和公摊面积组成的，如果套内面积减少而公摊面积增大，则两相抵消，误差率虽仍在3%以内，但购房者依然吃亏，所以对误差率一定要将套内建筑面积和公摊面积两者分别约定。

合同要求填写套内建筑面积和公摊面积，但是哪一部分是公摊面积，每一部分的面积数额是多少却没有约定。

在《北京市城市房地产转让管理办法》中规定，开发商应明示公摊的详细信息，以作为备案。预售商品房时，合同中的分摊面积要与备案一致。在预售期间，如果房地产开发商擅自变更建筑分摊部分，购房者有权退房。

延期交房一直是一个困扰购房者的问题，合同赋予购房者解除购房约定的权利，但建议大家选取违约赔偿而不是退房。因为一旦延期交房，此时购房者通常已向银行支付贷款，而贷款时购房者、开发商、银行三者的关系是，购房者向银行申请贷款，银行将全款划拨给开发商，购房者向银行还款。选择退房只有开发商将银行划拨的那部分钱还给银行后才能与购房者解除借贷关系。当然，违约金的追讨也是十分困难的，所以在购房初期收集数据资料，分析开发商的实力十分重要。

交楼时开发商应提供的资料，如房屋实测的数据、住宅质量保证书以及住宅使用说明书等合同都有规定，主要问题容易出现在房屋的装修标准和入住基础设施、配套上。开发商对于房屋的装修标准、价值的口头承诺必须落实到书面上才有效。在合同约定时，不要使用“高级”“进口”等概念模糊的字样，而应该将具体品牌、型号、标准写入合同中。而对于入住的基础设施和配套，像水、电、燃气、电话等，都是生活必备的，如天燃气的开通，开发商也许会说入住率必须达到多少，但实际上北京市目前并无明确规定，所以这就是开发商与燃气公司的协调问题。如果不跟开发商进行约定，就会影响正常生活。又如会所、园林、停车场的使用，尤其是社区建设不完全但业主已入住了，停车问题如何解决，收费问题等，可以在补充协议里详细约定。